Vici Properties （纽约证券交易所股票代码：VICI）是一家专注于博彩地产的房地产投资信托基金（REIT）。它拥有拉斯维加斯大道上的几处标志性房地产资产，包括凯撒宫、威尼斯人、米高梅大酒店和曼德勒海湾等。它还拥有一流的区域博彩资产组合，其中 54 个博彩资产由Caesars Entertainment （纳斯达克股票代码：CZR）、MGM Resorts （纽约证券交易所股票代码：MGM）、Hard Rock、Margaritaville 等领先公司运营。
Vici 的股息收益率接近 6%，其现金流很好地覆盖了该股息率，并且拥有为投资者带来优异总回报的悠久历史。我相信这只现金充沛的股息股票可以在未来许多年产生跑赢市场的回报。
VICI Properties 能否击败标准普尔 500 指数？
许多投资者认为房地产投资信托基金是无聊的收入投资，但事实并非如此——至少并非所有投资者都如此。REITs 是总回报投资，除了股息收入外，它们还有多种方式产生股东价值（股价上涨），包括：
随着其基础属性的价值上升而升值。
能够增加收益的战略收购。
以低于竣工价值的价格开发新房产。
战略性地处置资产以获取利润。
使用杠杆（借钱）来提高盈利能力。
Vici 已经扎实地完成了其中的大部分工作。随着其房产的租金收入增加，其内在价值也随之增加。Vici 进行了多项收购，包括威尼斯人度假村和竞争对手 REIT MGM Growth Properties，这些收购增加了每股 FFO（运营资金，REIT 版本的“收益”）。
此外，虽然开发和战略资产销售不是重点，但 Vici 在拉斯维加斯大道及其周边地区拥有大量未开发土地。此外，它不是自己开发房地产，而是为合作伙伴（本质上是贷款人）的开发提供资金，从而产生利息收入并创造未来的收购渠道。
Vici 在使用杠杆方面具有重大优势。虽然我无论如何都不会称其债务负担很高，但其房产的稳定收入性质和一流的资产质量使其能够获得比同行更低成本的借款。
这样想吧。如果 Vici 能够以 5.75% 的利率借钱（它刚刚以这个利率发行新债），并能以 8% 或 10% 的利率向合作伙伴提供建设贷款，这可能是提高利润和利用优势的好方法。高利率环境对许多其他房地产投资信托基金造成了压力。
事实上，从2017年开始分拆从凯撒娱乐公司到 2023 年底，Vici 为投资者带来了 134% 的总回报率，比标准普尔500 指数的总回报率高出约 26 个百分点。
未来的机会
尽管 Vici 已经是一个大型房地产投资信托基金，但它仍然有很大的增长空间。一方面，其博彩投资组合具有一些内在的增长机会，例如凯撒集团在拉斯维加斯拥有的几处房产的优先购买权。此外，随着美国各地赌博合法化的持续趋势，可能会出现稳定的区域机会。
Vici 在其他体验式酒店中也拥有巨大的机会。该公司最近收购了 38 个 Bowlero 娱乐中心，这是其第一笔重大非博彩交易。该公司为卡博特度假村、玛格丽塔维尔等合作伙伴融资的几处房产拥有看涨期权。
简而言之，自凯撒集团分拆出来以来，Vici 在大约七年的时间里已经在智能资本配置方面建立了良好的记录，并且仍然面临着巨大的机遇。此外，该股票的交易估值极具吸引力，远期 FFO 不到 13 倍，股息收益率为 5.8%。
凭借其拥有的所有潜在价值创造杠杆，Vici Properties 可能会在未来几年继续跑赢市场，特别是如果利率开始下降，从而为房地产投资信托基金创造更有利的资本成本环境。
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在购买 Vici Properties 的股票之前，请考虑以下因素：
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